[内容摘要] 承租人的优先购买权是我国民事立法早已确立的制度，但由于缺乏科学、完善的立法规定，在司法实践中出现一系列争议问题。笔者从一则自身代理的案例入手，对租赁合同登记与否对承租人优先购买权行使的影响、整体出售与部分的关系、承租人购买之“同等条件”、优先购买权行使之时效期限等问题进行探讨，以期得到立法、司法部门的关注与认同，也希望与同行们进行交流与沟通。

　　[关键词] 优先购买权 同等条件 时效期限

　　一、案件基本情况及问题的提出

　　2002年3月，甲通过租赁合同承租了乙的一幢大楼的底层商铺，租赁期限至2006年4月，并办理了租赁合同备案登记。2003年6月，在没有通知甲的情况下，乙将底楼整体转让给了丙，并办理了过户登记手续。2005年3月，丙书面通知甲“本公司原委托某物业管理公司出租经营、管理的底层商铺，自<2005年5月1日>起，该商铺的出租经营权由本公司直接行使。”甲事后经了解得知包括自己所承租商铺在内的底层商铺已被乙转卖于丙。甲认为自己作为承租人的合法权利受到了侵害，于2005年7月向法院提起诉讼，要求确认乙与丙转让其承租底层商铺的合同无效，要求就承租的商铺与乙丙转让的同等条件优先购买。

　　庭审中又查明：该地块为划拨土地，丙在购买时补交了土地出让金，办出小产证;乙丙在转让合同的第二条约定“上述商铺已有部分对外出租，乙方同意将未到期的租约转移至乙方名下，由乙方继续履行”;该商场的部分商铺的租赁合同未经登记。

　　本案中出现的下列问题引起原、被告的激烈争论，也引起了法院的足够重视：登记备案的租赁合同能否对抗已办理房屋过户手续的第三人;只承租了部分商铺的承租人在出租人整体转让房屋的情况下，可否主张优先购买权，主张优先购买的同等条件如何认定;原告如果可以行使其优先购买权，其行使的时效期限是否已过。现针对上述问题作以探讨。

　　二、优先购买权若干问题的探讨

　　1、租赁合同的登记备案对承租人优先购买权行使的影响

　　法律规定了承租人享有优先购买权，但同时也规定了未经登记的租赁合同不得对抗第三人。由此可见，租赁合同的登记与否对承租人能否行使优先购买权是有影响的。

　　登记备案的租赁合同可以对抗第三人，究其原理是因经过登记即具有了公示效力，第三人可以知道承租事实及承租人的优先权，其购买行为法律推定其未尽善意购买人之注意义务而具有过错，而不管事实上第三人是否真正查询或得知。在诉讼过程中，经过登记备案的承租人无需举证证明第三人具有恶意的事实，仅凭法律规定就具有了对抗性，有权要求法院宣告出卖人与第三人的买卖合同无效，从而实现其优先购买。因而在诉讼中是较为轻松、主动的。

　　未经登记的租赁合同是否一概没有对抗第三人的效力呢?笔者认为要区分出租人与第三人的交易是否完成以及有无证据证明第三人恶意两种情况。因为优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的，因此在出租人就租赁房屋已经与第三人订立买卖合同，但尚未办理过户、登记手续，且承租人也在知道或者应当知道该情形的合理期限内提出优先购买权的，无论第三人是否为善意，笔者认为承租人都可以要求优先购买该房屋。但在已经过户登记为第三人所有时，除非能够证明第三人是恶意的，否则不能对抗第三人。在诉讼过程中，只能靠证据证明第三人是恶意，而这类证据对于不了解买卖情况的承租人来讲通常是非常困难的。因而在诉讼中举证责任是重大的、被动的。

　　在上述的案例中，原被告双方的租赁合同进行了登记备案，当然可以对抗第三人，原告可以主张优先购买权;退一步讲，因出卖人与第三人转让合同明确注明了该商铺已出租，有证据证明第三人的恶意性，即使对于未登记租赁合用的承租人，也是可以对抗并要求优先购买的。

　　2、部分房屋的优先购买权与整体出售的关系

　　承租人只承租部分房屋，但出租人转让是整个底楼商铺，承租人可否享有优先购买权?

　　根据现行法律的规定，优先购买权仅限于承租人承租的房屋，所以在出租人整体转让时，承租人是无权对租赁物之外部分享有优先权的。所以承租人在起诉时只能定位于就自己承租部分要求优先购买。

　　但是，从承租人的权利行使势必会影响到出租人整体出售考虑，在转让已经完成的情况下有可能涉及到部分无效的问题，如何平衡二者的关系呢?特别是在本案中，沿街商铺有众多的承租人，且均要求优先购买的情况下该如何处理呢?笔者认为，首先，法律对优先权适用所有租赁关系，不因出租人整体出售房屋而受到限制，否则只要出租人整体出售房屋就可以不考虑承租人优先权，部分承租人的权利就如同虚设;其次，应当看房屋能否整体分割。如果不能分割或者分割后降低房屋的使用价值，应当允许出租人整体出售;否则保护承租人的优先权就是建立在损害所有人利益之上的;再次，看分割转让是否降低房屋的交易价值。即使可以分割，但如果分割将要牺牲出租人的利益，也是不可取的。上述情况如果发生在与第三人的转让未结束之前，倒是容易解决的;如果发生在结束之后，必然发生部分无效涉及其他部分的问题，但此种结果也是由于出租人与第三人造成的，应由出租人和第三人承担责任。

　　在本案中，首先，出租人拥有的是大产证，而在转让时又办出了小产证，其房屋是可以分割转让的;其次，在现实中，临街商铺是分别出租的，分割转让不会影响到商铺的使用价值;至于是否影响交易价值，可以看承租人是否可以接受出租人与第三人交易的条件及价格，如果接受说明其未影响，否则可说明影响。在本案中，众多承租人均要求行使优先购买权，事实上承租人也是分割使用承租的商铺，应该说承租人的优先购买权的行使并未影响到出卖人的利益，出租人是可以分割转让房屋的。

　　3、关于同等条件的认定

　　根据法律规定，承租人优先购买权在“同等条件”下才能行使，那么何谓“同等条件”呢?对此实务上主要有两种观点：第一种观点是绝对等同说，认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同或完全一致;第二种观点是相对等同说，认为承租人认购条件应与其他买受人大致相等。笔者认为，现实生活是比较繁琐复杂的，出租人与第三人之间可能存在某种特殊的利益关系或者身份关系，也可能与第三人合同的履行伴随着附随义务，在这样的情况下，如果适用绝对等同说，会过于严格，而承租人的优先购买权也是难以得到支持的;但如果适用相对等同说，则又弹性过大，不利于操作。因此，我们不能一概赞同某种观点，而应该根据具体情况的不同适用不同的方法，具体问题具体分析。

　　一般而言，对于出租人与第三人的一般意义上的房屋买卖行为，应以绝对等同说来理解，即出租人与第三人签订的买卖合同应当作为出租人与承租人之间买卖合同的内容。如果出租人与第三人的合同有特别约定的其他交易条件，应考虑相对等同说的适用，即承租人的购买条件如能大致相同，可以视为具备“同等条件”。如出租人与第三人所订合同中有承租人无法履行的从给付，但承租人可以用金钱替代该从给付的，可以视为条件等同;以第三人信用为担保的分期付款条件，只要承租人提供了相应的担保，足以保证出租人按时受偿的，也可视为条件等同。总之，无论如何判断，认定“同等条件”有效性都不能脱离立法的目的，应符合一般生活经验的范围，符合公正的原则，既要保护承租人优先购买权的行使，又要不损害出租人的利益。

　　具体到本案，原告愿以“同等条件”购买承租的商铺，既接受同样的价格受让承租商铺，也愿意缴纳相等的土地出让金，而且乙丙之间的房屋转让又没有其他的特殊约定或附属条件，原告是完全具备优先购买权行使的“同等条件”。

　　4、承租人优先股买权的行使期限

　　期限的规定是为了督促权利人更加迅速地履行权利。世界上许多国家的法律都规定优先权应在一定期限内行使，逾期不行使，则视为放弃。根据我国合同法的规定，出租人“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”，《民通意见》第118条规定，出租人“应当提前三个月通知承租人”。而司法实践中一般以“提前三个月”来认定“合理期限”。但是，这“三个月”到底是约束出租人还是承租人，以及其起算点如何计算，显然法律规定的是比较模糊的。对此目前主要有两种意见：第一种意见为约束出租人说，认为这是约束出租人的期限，即以租赁房屋的所有权被转移给第三人作为期限的终点。第二种意见为约束承租人说，又可分为两种观点：一是认为这是给承租人考虑是否购买该房屋的时间，如期限届满时承租人仍未表示行使优先购买权的，即视为放弃行使;二是认为承租人应于接到通知后一定期间内决定是否愿以时价购买。

　　笔者认为，承租人的优先购买权属于以形成权行使为前提的权利，故优先购买权的行使应以除斥期间的制度加以规定，即承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使先买权。按照目前法律的规定，其立法原意是出租人在出卖房屋给第三人前要履行对承租人的告知义务，承租人在收到通知后应在三个月内决定是否行使优先购买权，但由于法律语焉不详，以致造成实践操作中的不便，因此在以后的立法中，笔者认为应从以下几个方面加以完善：第一，明确规定出租人的告知义务，当出租人没有履行之一告知义务时，承租人优先购买权的行使期限应如何规定，出租人应当承担怎样的法律后果;第二，规定承租人行使先买权的起算点及期限。承租人优先购买权的行使应自知道或应当知道出卖事实之时起，具体行使的期限，目前有“15天”“一个月”“三个月”的提法，笔者认为，关于承租人行使先买权的期限标准如何，不宜强制划一，应当由当事人根据实际情况而定。因为各个交易的难易程度不同，承租人行使的期限也应根据情况而定，但可以规定一个行使的最长时间，即承租人在接到通知后，应当在合理期限内决定是否购买，但该期限最长可为6个月。

　　本案中乙在出卖租赁房屋前没有履行法定的告知义务，因此笔者认为原告优先购买权的行使应该自知道或应当知道其权利受到侵害时起计算，最长不超过六个月。