所谓“五证”，是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由国土资源和房屋管理部门核发。上海房地产律师
      售房手续没办完指的是什么？在许多看房人的一再催问下，销售人员不得不说出实情，也就是该楼盘“五证”不全。上海房地产律师
　   “实际操作中，买房人主要看《预售许可证》就行，因为《预售许可证》是五证的最后一关，前面四证都全了，房地产管理部门才会发《预售许可证》。所以，只要没有《预售许可证》，就能说明这房子是五证不全的。”业内人士表示。上海房地产律师

　　按照政府规定，“五证”不全的房子不得入市销售，而售楼处的工作人员却并不担心。“其实没什么，现在很多商住楼盘都是这样做的，先签合同交钱房子就是你的了。”售楼人员表示，他们楼盘目前只有《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》，其余三证都还没有办下来。“其他三个证目前正在办理当中，施工许可证虽还没下来，但是我们有政府部门的批文，办下来只是时间问题，而另外两个证最快两三个月就能办下来。”说到这里，他话锋一转，“也就是现在证没办齐所以价格低，真要证照齐全了价格肯定要高得多，所以对你们买房人来说，不就是机会吗？领导说下个月如果施工许可证出来了就要涨一次价，要买现在就最合适。”上海房地产律师
　　在我们因为“五证”不全表示忧虑时，一个项目主管人员主动过来做起了讲解说明工作。“你可以放心，我们在签合同时都会约定，保证明年10月按时交房，交房后两年内负责办下房产证。如果届时没有办下房产证，开发商保证可以退房并给以购房款10%的赔偿金。”此外，该主管一再强调最好能全款付清房款，“如果付全款最少能省15万，而且贷款的手续很麻烦，办下来的时间也长得多。”上海房地产律师

　　此外，在查阅《国有土地使用证》复印件时我们发现，该楼盘土地用途一栏标明的是“工业”，而出售的则是商住公寓，明显有改变土地使用性质的嫌疑。上海房地产律师

　　另外，市场人士也提醒购房者不要只贪图房屋的低价，更要多看看房子本身的品质及配套。“上述项目虽然价格低，但居住密度大也是难免的，每层竟然有30多户；而作为loft商住楼，总层高仅有4.2米，舒适度也无法保证。”上海房地产律师

　　上海房地产律师表示，销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。上海房地产律师

　　有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证。上海房地产律师

　　在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。

　　如果期间有债务存在，又有了上面的抵押的状况发生，协议约束不到善意第三方，而且约束买家也只是主张求偿，无法保证房子最后还是到你手上。