北京盈科（上海）律师事务所  张燕民

　　摘要：当前我国许多中小房地产开发企业由于资本实力较弱，在开发的很多环节

　　竞争力都不比大型企业，中小型房地产企业面临国家宏观调控和激烈的业内竞争，本文对我国中小房地产企业存在的问题进行了探讨。并对我国中小型房地产企业的发展战略进行了探析。

　　关键词：中小型房地产企业;困境;策略

　　近几年国家针对房地产行业出台了一系列宏观调控措施，给国内房地产企业发展造成了很大的制约力，尤其是对于我国为数众多的中小型房地产企业来说，更加困难。中小型房地产企业如何在面临国家宏观调控和激烈的业内竞争中生存，直接关系着中小型房地产企业是否能持续发展壮大。所以研究我国中小型房地产企业的发展战略具有现实意义。中小房地产企业主要是指规模较小，年开发而积小于10万平方米、产值较低、员工较少、具有2级以下房地产开发资质条件的房地产企业。根据这个标准，我国至少有90%以上的房地产企业是中小型房地产企业。目前我国的中小型房地产企业的生存发展面临更加严峻的考验，国家有关房地产行业的宏观调控力度不断加大，对我国房地产企业尤其是中小型房地产企业的影响越来越明显。

　　一、现阶段中小型房地产企业面临的困境

　　(一)中小房地产企业资金短缺，还款压力大

　　房地产业本就是资本密集型产业，该行业特点决定了具有投资数量大，资金回收期长，需要大量的资金的特点。由于房地产企业自由资金较少，大部分资金主要来源于银行贷款和预售货款，企业自有资金只占很小的一部分。随着中国银行体制改革，房地产投融资体制发生了很大变化，国家近期连续颁布收紧的信贷政策，中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实，这对于开发企业的资金实力和融资能力提出了更高的要求。同时，由于期房销售受到限制，且市场过度低迷，使依靠预售房款筹集开发资金的渠道受阻。此外，许多房地产企业的项目贷款陆续到期，使企业面临还贷困境。

　　(二)中小房地产企业品牌效应较弱

　　当前房地产行业的市场竞争已由地段竞争提升到了企业的品牌竞争。与知名度较高的恒大地产、万科地产相比，中小房地产企业由于受到企业成立时间不长、项目开发规模较小、开发的物业类型单一等客观因素的影响，并且这批企业短期行为严重，没有长期的企业发展规划，对自身的信用和品牌不重视。在发展过程中，出现了诸如房屋面积缩水、价格欺诈、质量低劣等问题，甚至为了暂时的利益，大量拖欠建筑业企业工程款，致使它们的知名度很低，影响力也非常小，没有形成很明显的品牌效应。从心理学和市场营销学的角度来讲，对于普通购房者来说，当品牌知名度较低的中小房地产企业在同一地段，且开发出与品牌知名度高的大型房地产企业开发的产品具有同等质量，但在价格上没有明显优势的产品时，他们会毫不犹豫地选择品牌知名度高的大型房地产企业所开发出来的产品。其实这就是品牌效应的力量。因此，在未来的房地产市场竞争中，中小房地产企业要获得良好的生存条件和更多的发展机会，企业的品牌建设问题是必须要解决的问题之一。

　　(三)中小房地产企业人才储备不足

　　素质高、能力强的员工队伍是中小型房地产企业成功的关键，人才的发展是企业的发展原动力和前提条件，没有高素质人才的储备，这些中小型房地产企业不可能获得可持续地生存和发展。但目前很多中小房地产企业在人才储备方面都普遍存在着问题。主要体现在中小房地产企业难以给人才提供高薪和高福利，中小房地产企业不管是生产规模，还是人员、资产拥有量以及影响力都要小于大型企业，这使得中小房地产企业难以提供高薪、高福利来吸引人才。中小房地产企业比起大型房地产企业稳定性和影响力较差，不管内部还是外部环境的变化，对中小企业的影响比对大企业的影响大的多，造成了中小房地产企业吸引人才难。中小房地产企业普遍存在着家族式管理的性质，企业管理制度不规范，这种管理方式极其排外，尤其是排斥外部专业管理人员进入企业，因此，这些企业的人员构成具有明显的家族性，进而造成了企业内家族管理与制度管理相矛盾的局面，不利于企业引进的人才充分发挥作用。另外，许多企业的管理机构不健全，运行机制不完善，企业各部门之间权利、义务界定不清，没有形成一个完备的激励约束机制，导致人才在企业没有发展的空间，一旦条件和时机成熟，必然会选择离开企业。

　　二、现阶段中小型房地产企业发展策略

　　(一)积极探索新的融资渠道

　　房地产企业融资是以房地产企业为对象而进行的融资，主要围绕房地产企业开发、经营、消费等活动而展开。要使房地产企业融资畅通无阻，就要达到融资对象的专门化、融资对象的过程化。我国金融政策在不断紧缩，这对于房地产融资是不利的，特别是对于资金实力不强的中小房地产企业的负担。对于这些中小型房地产企业而言，可以通过以下方面实现融资，解决资金短缺的问题。借鉴美国住房抵押贷款证券化的成功做法，着力推进中小房地产企业实施抵押贷款证券化，将银行等金融机构发放的抵押贷款，通过债券化的方式集中起来，通过进一步担保，依次发行证券，并通过二级抵押贷款市场出售给投资者。房地产保险是房地产金融体系中最薄弱的环节，因此，要抓紧发展建立和完善房地产保险体系。民间借贷往往成本较高，风险较大，中小型房地产企业要权衡收益与风险。若是某笔借款利率较低，且期限对于还款的影响不是很大，可将借款期限定得长一些，反之，则要选择短期限。在股权出让融资方面，中小型房地产企业在选择引资的目标公司时，要了解对方的投资的真实目的。要警惕那些想完全掌握企业控制权、完全占有企业收益、完全支配企业的生产经营的企业。

　　(二)建立完善的人力资源管理机制

　　中小型房地产企业的发展，不仅需要雄厚的资金实力作为后盾，而且，更需要各类高素质的专业人才的加盟作为保障。中小型房地产企业在引进优秀人才的同时，还应学会用好人才。因此，房地产企业应不断完善薪酬计划、绩效考核制度和激励机制，提高员工的积极性和责任感;营造良好的企业文化，加强团队建设，为员工创造充分发挥个人专长的环境氛围，增强企业的凝聚力和向心力。对于中小型房地产企业管理层而言，要树立新型的人力资源观念，做好以人为本的人才经营理念，培育和谐融洽的企业文化;明确当前人力资源发展的主要任务，制定人力资源发展规划。要建立健全企业分层分类培训体系，构建以人为本的教育培训机制和学习型企业组织;建立健全分别适用于各层各类人员的绩效考核体系，注意考核方式与激励手段，针对不同的职位应该确定工资、奖励等不同要素的不同比重。另外要树立以市场为基础、效益为核心的人力资本经营理念，应重视企业法人治理机构和现代企业制度的建设，投资决策层面与经营管理层面的分离，作为企业所有者，敢于聘用职业经理人负责公的经营，依靠建立完善的管理制度和监督机制，来约束各级管理人员，企业靠制度化、程序化运转，为吸引新的投资股东奠定良好的基础。

　　(三)提升企业经营理念和品牌观念

　　对于中小型房地产企业而言，应该认识到企业、社会和消费者三赢才是中小房地产企业持续发展的前提，品牌观念的建立首先要防止在市场竞争中积存下来的极端功利化倾向，不断提升企业经营理念和企业文化。与大型企业相比，中小房地产企业竞争能力弱，要提高企业的竞争力，就必须注重创立自己的品牌。具体而言，可以积极寻找市场需求的空白点或潜在热点，进行品牌塑造、品牌定位，以细分市场进行的定位，品牌才能成为目标消费者的追求，从而在消费者心中占有独特的、不可替代的位置。另外，面对国际化的趋势，中小房地产企业要开放视野，不断摈弃安于国内市场甚至地方市场;要有海纳百川的胸怀，切实吸引人才、启用人才、留住人才;面对经济一体化的趋势，中小房地产企业要加强社会化协作、企业间联盟、优势互补、资源整合，在广泛的合作中不断提升企业的竞争力。

　　总之，通过以上对我国中小型房地产企业发展研究可以看出，中小型企业要在激烈的竞争中站稳脚跟，必须利用多种途径来解决房地产企业规模过小，后劲不足的问题。通过摸索并逐渐形成较成熟的运行模式，做好人才的引进、开发、激励和保留工作，解决资金缺乏、融资困难的问题在此基础上制订出正确的企业的长期发展战略规划并加以正地实施。只有这样，才能在日益严峻的形势下、日趋激烈的竞争中站稳脚跟，才能逐渐发展壮大。

　　参考文献：

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　　[2]郭文琴.中小房地产开发企业战略选择[J]，特区经济，2005,5

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