北京盈科（上海）律师事务所  张燕民

　　摘要：房地产企业税收制度的有效运作，不仅可以为国家增加财政收入，而且可以有效配置土地等资源，通过税收手段调节国家经济运行及干预收入分配。随着我国对房地产行业重视程度的日益加强，目前房地产税收工作存在的许多问题都将逐步得到解决，在未来中国房地产行业必将得到迅速的发展，发挥中国市场经济中支柱产业应有的作用。

　　关键词：房地产 税收 完善

　　一、现行我国房地产行业税收部分种类概述

　　1.耕地占用税

　　耕地占用税是为了保护耕地，对占用耕地从事非农建设的行为课征的一种税。耕地占有税暂行条例规定，占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人须按其占用耕地面积的多少，根据不同的定额税率缴纳耕地占用税。

　　2.契税

　　契税是专门对转移土地、房屋权属的行为课征的税收，其纳税人是产权的承受人。契税的征税范围包括国有土地使用权的出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换五个方面，其计税依据是不动产的价格，实行3%-5%的幅度税率。

　　3.印花税

　　在房地产交易环节，销售房屋的，按房屋购销合同金额的万分之三贴花;办理房屋产权证书及其他相关权利证照的，按每件5元贴花。

　　4.营业税

　　在房地产交易过程中，涉及营业税的主要是土地使用权的转让和销售不动产。在中国境内转让土地使用权和销售不动产的单位和个人，均须就其转让土地使用权和销售不动产的营业额按5%的比例税率计征营业税，税率为5%。

　　5.城市维护建设税和教育费附加

　　从事房地产交易的企业，如果发生缴纳营业税的行为，则应该就营业税额缴纳城建税和教育费附加。

　　6.教育费附加

　　教育费附加是国家为了发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其实质是准税收。就房地产开发而言，教育附加费的计费依据是营业税税额，征收比率为3%。

　　二、我国房地产税收政策存在的问题

　　(一)税权划分不合理

　　分税制是按市场经济的原则和公共财政理论建立和实行的一种财政体制，是市场经济国家对经济实施宏观调控较为成功的做法。现行分税制对推动我国经济体制的完善和发展起到一定的积极作用，但在实际运作过程中也暴露了不少问题。现行分税制的税权划分不合理，没有赋予地方政府独立取得收入的权力，尤其是没有独立开征房产税收的权力，而是按中央统一制定的税收制度去组织收入，地方的积极性也未能很好地调动起来。在目前经济利益多元化格局的背景下，没有考虑地方相对独立的经济主体地位，简单地把地方利益目标等同于中央利益目标，不利于调动地方政府的积极性，最终也会影响宏观调控能力的加强和中央利益的实现。

　　(二)部分税种计税依据缺乏弹性，不能适应时代发展

　　部分税种的计税依据不合理，缺乏弹性，不能反映房地产的市场价值，各税种的计税依据都不能准确地反映财产的现有价值，不能反映土地的级差收益和房地产的时间价值，不能随经济的发展、房地产的增值而相应地增加税收收入，也就不能很好的发挥其调节经济的作用。如房产税按照房产原值扣除一定比例为计税依据，不够合理。因为随着时间的推移，房产的帐面价值会随着折旧的提取而逐渐减少，最后几近为零。这种计税方式，没有顾及房屋后期的升值因素，与房屋的市场价值相差很大，使得房产税收入无法随着房地产的增值而相应增力口。

　　(三)房地产税收征管问题

　　税收征管中存在的问题很多。主要表现在以下方面：

　　第一，立法层次偏低，税收法规多变。我国目前涉及房地产业税收的立法以“暂行条例”为多，如内资企业适用的《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城市房产税暂行条例》、((中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》等。

　　第二，税权在中央和地方分配不合理。一方面，税权过度集中于中央，难以满足房地产的区域性特点;另一方面，地方政府的税权和事权相割裂的情况，使得整个不动产税收呈下降趋势，调节力度也越来越弱。

　　第三，税收征管的配套措施不完善，包括财产登记制度不完善、房地产价格评估制度不健全。

　　第四，税务机关在征管方面存在诸多问题，表现在：

　　(一)集中汇缴企业所得税审批制度执行不统一，擅自批准企业集中汇缴企业所得税的现象仍然存在;

　　(二)税收征管管理不严，没有进行规范纠正;

　　(三)现行政策规定可操作性不强，如没有明确规定什么是真实准确的计税依据，又如财务制度与会计制度差异问题的存在，这些问题使得税收检查难以开展;

　　(四)税务机关惩罚措施力度不够，根据对策论原理，房地产商采用偷逃税策略的支付将远远小于采用依法纳税策略的支付，造成房地产业偷逃税行为屡禁不止，软抗税时有发生。

　　三、完善我国房地产行业税收政策的建议

　　(一)重新调整开发、保有和转让环节的税负水平

　　重新调整税收负担在房地产开发、保有和转让各环节的分布，提高保有环节税负水平，同时降低开发及转让环节的税负水平。一方面可通过直接降低开发和转让环节的总负担率来实现;另一方面可通过减少开发及转让环节的税种来简化税制、方便征缴，进而降低该环节的税收成本。同时针对房地产开发费用负担过重的问题，需要对一些开征合理但分布不合理的项目进行调整，也会达到调整税负分布的目的。例如：由于大市政费、小区建设配套费等城市基础设施建设配套建设费的使用受益者是全体居民，而在开发环节征收就显得不太合理，因此就应将其改在房地产保有环节征收，使所有享有者都支付费用。这一方面符合“谁收益，谁交费”的原则，另一方面也实现了税费负担在保有和开发、转让环节的重新分布。

　　(二)将目前开征的房产税和城镇土地使用税合并为房地产税

　　因为土地的使用性质决定了房屋的使用功能，土地的级差地租决定了房屋的经济价值，上地的使用期限又决定了房屋的使用期限，使得房屋与其相关的土地具有十分密切的联系。同时，将两者合并还可简化征纳手续，从而降低征纳双方的税收成本。另外、从可操作性来看，在评估过程中很难区分房屋与土地各自的价格。因此，将房产税和城镇土地使用税合并征收是较为合理的。同时，因为房地产税是一种财产税，所以应使其仅在保有环节征收，取消在租赁环节征收，并可适当提高其税率水平。这样既避免了在租赁环节重复征税的问题，又可以在一定程度上提高房地产保有环节的税负水平。

　　(三)界清税费，严格控制房地产行业的收费规模

　　1.规范政府行政管理机关的收费行为

　　实行收费定期向社会公布制度，以接受民主监督。同时规定凡未经公布的收费项目和收费标准，开发企业有权抵制和向有关部门举报，并不得计入房地产品的建设成本。另外，应加快房地产中介服务机构与行政管理部门的脱钩改制，从根本上避免政府部门通过对下属机构实施强制服务而变相收费。

　　2.加快税费调整，改变税费体系混乱的局面

　　对税费的重新调整，应依据二者的基本特性对现有的与房地产行业相关的各税种及收费项目逐一考察，改变现有的税费不清的不合理局面。例如：在《城市房地产管理法》中规定开征的“土地闲置费”，具有强制性、无偿性和固定性的特点，实质上是一种罚税，相当于台湾的空地税和法国的非建筑地税。因此，建议将其改为“土地闲置税”。

　　结论：笔者从我国现行房地产税收法律制度的概况入手，并侧重于从税收公平原则和税收效率原则出发分析我国现行房地产税收法律制度存在的问题。同时联系我国实际，就我国房地产税收法律制度的完善提出了自己的建议，以期对未来房地产税收法律制度的改革有所裨益。

　　参考文献：

　　[1]焦麦青《利益均衡视闽下的不动产税制设计》[J].现代财经.2007年

　　[2]常思《房地产税收新政策的宏观调控效果分析》[J]，湖南财经高等专科学校学报，2007年，第02期