北京盈科（上海）律师事务所  张燕民

　　摘要：随着房地产业的蓬勃发展，投资房地产产品具有低风险、稳定的报酬等特点，并且具有长期保值升值的特性。本文着重从房地产市场定量分析和定性分析两方面展开研究。这对于房地产市场分析有一定借鉴作用。

　　关键词：房地产市场;分析方法;研究

　　引言：改革开放以来，我国国民经济持续高速发展的同时，房地产也得到了迅猛的发展。房地产所具有的异质性、长期压抑的需求被巨量释放，也推动了房地产投资的增长。另外，我国目前可供居民进行投资的渠道过少，股市低迷而且风险巨大，于是投资房地产就成为一种良好的选择。因此，也就对房地产的资产特质和投机属性的研究提出了迫切的要求。本文对房地产市场分析方法进行了一些拓展研究，具体如下：

　　1房地产市场定量分析方法的拓展研究

　　传统的房地产市场分析方法和证券市场的基本分析在方法上己经非常相似，因此，本文不再研究基本分析，着重讨论技术分析。

　　1.1技术分析在房地产市场的适用性

　　技术分析的理论基础具有一定的科学性，技术分析工具种类繁多，可以广泛应用于任何一种投机性市场。比如技术分析的四要素一价、量、时、空，完全可以用于房地产市场的要素分析。、但是房地产市场毕竟不是一个传统意义上的投机市场。房地产市场有着许多不同于投机性市场的特征。所以，如果要把技术分析应用于房地产市场，还应该注意以下几个要点：

　　①技术分析必须和基本分析相结合。因为市场是经济发展状况的反映，通过基本分析才能够准确抓住市场的本质。而技术分析反映的往往是市场的微观枝节。特别是在房地产市场，房价变动的敏感程度远低于证券市场。在房地产市场中，通过基本面的分析才能抓住市场的大势。一个成熟的市场交易者，应该将基本分析和技术分析相结合，共同研判市场价格的走势。

　　②技术分析可以辅助基本分析进行房地产市场的宏观走势分析和较微观价格分析，但不宜进行过于微观的分析，因为房地产的价格变动远较证券市场迟钝，用于微观分析很难及时反映出信号。

　　③技术分析是一种完全定量的分析方法，而房地产市场的统计数据和证券市场有很大的差别。房地产市场的统计数据种类很少，透明性差，难于收集，而且统计口径复杂，不利于技术分析的效果。

　　1.2房地产市场技术指标分析

　　技术分析的指标主要考虑市场行为的各个方面，然后建立一个数学模型，给出数学上的计算公式，得到一个体现市场某个方面内在特征的数字，这个数字叫做指标值。指标值的具体数值和相互间关系，直接反映了市场所处的状态，可以为投资者的操作行为提供指导。本文主要研究了威廉指标的原理和计算方法。

　　威廉指标是属于研究价格波动幅度的技术分析指标，主要是通过分析一段时间范围内价格的几个关键点：最高价、最低价和最近时点成交价之间的关系，来反映市场的买卖气势的强弱，判断市场的超买超卖现象，预测价格中短期的走势。它主要是利用振荡点来反映市场的超买超卖行为，分析市场交易双方力量的对比，借以考察阶段性市场气氛、判断价格和理性投资价值标准相背离的程度，从而提出有效的信号来研判市场中短期行为的走势。就房地产市场而言，可以把时间周期定为月、季度、半年或者一年。威廉指标的计算主要是利用分析周期内的最高价、最低价及周期结束的收盘价等三者之间的关系展开的。以月威廉指标为例，其计算公式为：W℅R=(Hn一C)÷(Hn-Ln)X100其中：C为计算月的市场最新成交价，Ln为N周期内的最低价，Hn为N周期内的最高价，公式中的N为选定的计算时间参数。以计算周期半年为例，其计算过程如下：W℅R(6)=(H6一C)÷(H6一L6)X100。其中，C为半年结束时的市场成交价，H6为半年内的最高价，L6为半年内的最低价。

　　威廉指标是表示时点成交价在过去一段时间里的全部价格范围内所处的相对位置，因此，计算出的威廉指标值位于0目—100之间。越接近0值，表明目前的价位越接近过去半年内的最低价;越接近100值，表明目前的价位越接近过去半年内的最高价，从这点出发，对于威廉指标的研判可能比较更容易理解。

　　2房地产市场定性分析方法的拓展研究

　　2.1房地产市场的反射性分析

　　研究和探讨房地产市场的反射性，是房地产市场研究领域中一个崭新的领域，可以为房地产市场分析提供一个全新的视角，通过定性化的分析更好的把握房地产市场运行的本质。笔者下面尝试运用反射理论对房地产市场的属性与运行进行初步的分析。

　　2.2市场的反射性与房地产价格预测

　　在房地产市场中，交易者为房产开出的价格，不仅仅是他们对房产价值看法的被动反映，同时也是影响房产价值的积极因素。交易者对房产的出价通常是背离价值的，从基本面的角度来看是错误的。然而事实是：并不是眼前的期望符合未来的事件，而是未来的事件为眼前的期望所影响。因为这种错误会反过来影响市场，并通过自我强化的连锁反映，使得原来的看法显得相当的正确。可以说，由于市场的反射性，普遍存在于股票、期货等高度投机市场的“预测的自我验证”现象也存在于房地产市场中。反射性为房地产市场添加了人性化的可预测的元素，但同时反射性对市场的影响又是复杂和多样的，很难被定量化测量。所以，房地产市场价格走势是可以预测的，同时又是难以被预测的。从反射性出发，要正确的预测市场价格，其前提条件是首先正确确定主流偏向的方向，更不应该忽视主流偏向的存在。笔者认为，现在一些经济学家预测房价，往往仅仅从市场的基本面出发，忽略主流偏向的存在，以理想化的价值估算取代理性化的技术角度的分析，从而陷入了一个“房价最应该是什么”而不是“房价最可能是什么”的误区。通过反射理论的应用可以很好的解决这一问题。

　　2.3市场的反射性与房地产泡沫

　　近几年来，在学术界，房地产业总是和泡沫经济紧密的联系在一起。泡沫经济作为一种货币追逐资产的经济现象，会在银行信贷的推动下显得更具膨胀力。这不仅是因为金融杠杆的参与扩大了泡沫的规模，而且推动泡沫通过金融纽带从单一范围向更广泛的经济领域蔓延。信贷之于经济活动之间也包含着一种反射性关系。由于房地产是一种最主要的抵押品，因此房地产开发与交易多数都伴随着大量的银行贷款。正是由于这一原因，房地产成为除了金融资产而外，另一个酝酿经济泡沫的主要温床。如果仅仅从投机的角度，市场供求关系深受参与者预期的影响，供求曲线并非独立给定的，市场也从来不是均衡的，而且总是倾向于过分夸大或低估了实际情况。从需求曲线来看，由于受参与者的影响，其斜率并非是固定不变的，甚至有时向上倾斜，这在房地产泡沫形成期表现为房价越高需求越大，而市场低迷价格下跌时，人们对房价有进一步下跌的预期，持币观望，需求反而减少。笔者认为，由于市场参与者并不是完全理性的，价格预期通过反射过程存在着惯性。它总是倾向于夸大或低估基本面的情况，并在一定的时间内将这种夸大或低估持续下去，因此投机者对未来难以做出理性的预期。房地产市场更是如此，由于供给的无弹性和需求的增长，内在价值具有看涨的趋势，这直接引发了人们对房产价格正向的预期，并在反射性作用下逐渐被强化最终演变为房地产泡沫。

　　结语：目前学术界对于房地产市场分析方法还不够充足，对房地产市场的数据分析缺乏深度的挖掘。因此，在以后的研究中，房地产分析应该更注重定量化分析的角度，积极拓宽房地产专业的数据分析工具和途径。

　　参考文献：

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